Une des meilleures solutions pour profiter de l’immobilier locatif générant de la réduction d’impôt : la loi Pinel ! En investissant dans le neuf et dans les zones à forte tension locative (A Bis, A et B1, ainsi que dans certaines communes de la Bretagne), vous réduisez vos impôts dont le taux est fonction de la durée de votre engagement : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Ces taux sont de 10.5%, de 15% ou de 17% si vous réalisez votre acquisition Pinel en 2023. Ils seront de 9%, 12% ou 14% si vous investissez en 2024. En revanche, vous bénéficiez d’une meilleure défiscalisation en souscrivant au Pinel Plus, c’est-à-dire que les taux initiaux de 12%, 18% ou 21% seront appliqués.
Dans cet article, nous vous guidons sur les différentes possibilités d’acquisition d’un bien Pinel pour avoir accès à cette réduction de votre impôt sur le revenu. Rappelons que le calcul se fait sur la base du montant de votre investissement.
L’achat immobilier classique
Vous achetez vous-même le bien physique, en veillant à respecter les conditions d’éligibilité et les contraintes.
Ces conditions d’éligibilité concernent l’emplacement du bien : vous devez acheter ou faire construire dans une des communes situées dans les zones susmentionnées. Les contraintes concernent la durée de votre engagement, la séparation de votre foyer fiscal de celui des locataires, ainsi que le calcul des loyers par rapport aux plafonds. De même, l’investisseur n’est pas autorisé à investir plus de 300 000 euros par an, ni acquérir plus de 2 logements Pinel dans l’année.
Le choix de ce type d’acquisition implique de se dégager du temps pour les suivis, l’entretien et la gestion du bail locatif.
L’acquisition d’un immobilier en indivision
Il est possible de bénéficier de la loi Pinel sur un bien en indivision, par exemple celui reçu en héritage par plusieurs héritiers. Il doit alors s’agir d’un immobilier totalement rénové et répondant aux exigences du neuf (BBC 2005 et RT 2012 ou RE 2020). Cette situation juridique, c’est-à-dire l’indivision, implique que plusieurs propriétaires – les ayants droits – bénéficient de la réduction d’impôt issue de la mise en location du bien. Cette dernière sera alors calculée selon la quote-part. Attention, aucun autre montage défiscalisant ne peut être appliqué sur l’immobilier, tel que le démembrement de propriété par exemple.
La souscription à une société civile de placement immobilier (SCPI)
La SCPI est un produit pierre-papier : l’investisseur n’achète que le « papier » et devient propriétaire en commun avec d’autres investisseurs y ayant, eux, aussi, souscrit. En revanche, l’immobilier qui est la « pierre » est gérée par un professionnel, et il s’agit plus précisément d’un parc incluant plusieurs immeubles. C’est alors en fonction du montant investi dans l’achat des parts que la réduction d’impôt est calculée. De plus, l’investissement en SCPI permet d’encaisser des dividendes, de même que de la plus-value au moment de la revente du parc immobilier précédent la liquidation.
Les SCPI font profiter de multiples avantages : inexistence de contraintes relatives à l’acquisition et à la mise en location, possibilité de diversifier le portefeuille à volonté, rendement élevé par rapport à l’investissement classique – en moyenne 3.2% de taux de distribution. Toujours est-il que l’investisseur est tenu de respecter une durée de détention de ses parts, qui est de 9 ans pour la majorité des SCPI.
La souscription à une société civile immobilière (SCI)
La SCI est la version pierre-papier de l’investissement en indivision. L’investisseur achète des parts de société qui est gérée par un tiers – une société non soumise à l’IS. C’est également la quote-part qui est considérée en ce qu’il s’agit du calcul de la réduction d’impôt.
